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各縣（市）區(qū)人民政府、高新區(qū)管委會，市直各有關單位：

《福州市“城市更新+”實施辦法》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真組織實施。

福州市人民政府辦公廳

2021年4月2日

福州市“城市更新+”實施辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市更新活動，傳承歷史文脈，完善功能結構，改善人居環(huán)境，加快建設現(xiàn)代化國際城市，根據(jù)《國家發(fā)改委關于印發(fā)〈2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務〉的通知》（發(fā)改規(guī)劃〔2020〕532號）以及有關法律、法規(guī)和政策，結合福州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市更新，是指對本市鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)范圍內(nèi)的城市建成區(qū)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序，通過修繕、改造、拆除重建等方式，優(yōu)化城市空間形態(tài)和功能，完善市政基礎設施和公建配套設施，推動產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性配套發(fā)展和歷史文化保護傳承，從而實現(xiàn)城市肌理的全面保留，產(chǎn)業(yè)動能、環(huán)境品質和城市競爭力的全面提升的系統(tǒng)性工程：

（一）片區(qū)基礎設施、公共服務設施亟需完善；

（二）片區(qū)環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響片區(qū)城市規(guī)劃實施；

（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎薄弱或產(chǎn)業(yè)結構不合理，亟需改造提升；

（五）經(jīng)市“城市更新+”工作領導小組審定應當進行城市更新的其他情形。

第三條 城市更新應當遵循規(guī)劃引領、保護優(yōu)先、政府引導、市場運作、節(jié)約集約、產(chǎn)城融合的原則。

第四條 城市更新應結合地塊實際，單獨或組合采取下列方式推動實施：

（一）修繕。在符合保護要求的前提下對建筑進行維護修繕、綜合整治和功能優(yōu)化，對建筑所在區(qū)域的基礎設施、公共服務配套設施和環(huán)境進行更新完善，但不改變建筑整體風貌、主體結構和重要飾面材料，不得新建、擴建、改建。

（二）改造。在保持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，對建筑進行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建筑所在區(qū)域進行配套設施完善等建設活動。

（三）拆除重建。通過修繕和改造難以消除本辦法第二條第（一）（二）（三）（四）項規(guī)定情形的，將原有建筑物進行拆除，按照新的規(guī)劃和用地條件重新建設。

第二章 工作機制

第五條 市政府成立“城市更新+”工作領導小組，市級相關主管部門及各區(qū)政府為小組成員單位。領導小組負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市更新工作重大問題。

領導小組下設辦公室，辦公室主任由市自然資源和規(guī)劃局主要領導擔任，辦公室副主任由市土地發(fā)展中心等相關部門領導擔任。市土地發(fā)展中心負責領導小組辦公室具體工作。

第六條 各區(qū)政府為屬地城市更新工作責任主體，市級相關主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定的工作職責，與區(qū)政府聯(lián)動協(xié)作，推進城市更新工作。

第三章 工作流程

第七條 市自然資源和規(guī)劃局負責組織編制本市城市更新專項規(guī)劃，確定本市城市更新總體規(guī)模和近中遠期目標，制定更新強度、空間管控、生態(tài)和文化保護、風貌特色營造、軌道交通場站綜合開發(fā)、公共設施完善等規(guī)劃原則和控規(guī)指標。

專項規(guī)劃是城市更新單元劃定、城市更新單元策劃方案編制、城市更新單元計劃制定、城市更新項目實施方案編制的重要依據(jù)。

專項規(guī)劃經(jīng)市“城市更新+”工作領導小組審議通過，并報市政府常務會議審定后實施。

第八條 城市更新單元是城市更新實施的基本單位。一個城市更新項目可以包括一個或多個城市更新單元。

城市更新單元劃定應當執(zhí)行有關技術規(guī)范，綜合考慮原有城市基礎設施和公共服務設施情況、自然環(huán)境及產(chǎn)權邊界等因素，保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整，且符合“十四五”用地空間布局規(guī)劃，相對成片連片。

第九條 市土地發(fā)展中心負責匯總市級相關主管部門、各區(qū)政府申報的城市更新單元，并會同市直相關部門、屬地區(qū)政府，綜合區(qū)域現(xiàn)狀、群眾意愿、社會穩(wěn)定風險等因素，論證各城市更新單元開展城市更新的必要性與可行性，開展資金平衡測算（含預期成本、收益等），對更新單元內(nèi)的功能、布局、配套等進行整體策劃，編制城市更新單元策劃方案。

單元策劃方案實行“一單元一策劃”，按年度匯總生成城市更新單元年度實施計劃，報市“城市更新+”工作領導小組辦公室審定后實施。

第十條 市自然資源和規(guī)劃局負責將市“城市更新+”工作領導小組審定的年度城市更新單元納入年度項目策劃，并依法定程序開展控規(guī)調(diào)整等工作，明確用地功能、開發(fā)容量及城市基礎設施和公共服務設施建設等要求。

第十一條 城市更新單元屬地區(qū)政府負責組織編制城市更新實施方案。一個實施方案可以包括一個或多個城市更新單元。

實施方案應包括以下內(nèi)容：

（一）各更新單元所在區(qū)域的城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)布局、基礎設施與公共服務設施的功能完善目標、歷史文化資源的保持與保護方案等。

（二）各更新單元的實施背景、項目定位、建設規(guī)模、紅線范圍、更新方式、實現(xiàn)途徑、建設方案、設計方案、運營方案、投資額度、籌資方案等內(nèi)容。涉及歷史文化保護的，還應包括保護方案。

第十二條 城市更新單元實施方案經(jīng)市房管局、市自然資源和規(guī)劃局、市建設局及市土地發(fā)展中心等相關部門聯(lián)合審查，報市“城市更新+”工作領導小組辦公室審定后組織實施。

第十三條 市“城市更新+”工作領導小組可通過公開招投標、競爭性磋商或指定方式，選擇有實力的國有企業(yè)作為城市更新單元實施業(yè)主。

第四章 其他規(guī)定

第十四條 城市更新涉及土地使用權及房屋所有權變動的，可采用協(xié)議搬遷、房屋征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉、股份合作等合規(guī)方式開展。

第十五條 鼓勵和引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項目，探索城市更新進程中政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設模式。

第十六條 鼓勵市屬國有企業(yè)積極參與城市更新投資建設，根據(jù)城市更新單元總體情況，統(tǒng)籌采取增資或經(jīng)營性資產(chǎn)注入、融資貼息、稅收獎補等方式予以支持。

第十七條 鼓勵積極利用國家政策性金融對城市更新的支持政策籌集資金。引導商業(yè)金融機構創(chuàng)新服務產(chǎn)品，支持城市更新資金籌措。

第十八條 強化城市更新風險防控。及時梳理債務規(guī)模、總量、性質，針對經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的各種流動性、局部性、系統(tǒng)性債務風險，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規(guī)范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序。強化城市更新項目監(jiān)督管理，嚴格控制建設管理成本，實行審計全過程監(jiān)督，保障資金使用安全。

第十九條 城市更新應堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，著力構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，將建設重點由房地產(chǎn)主導的增量建設逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造。

第五章 附則

第二十條 市級相關主管部門按照本辦法制定城市更新相關配套文件。

第二十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

第二十二條 本市其他縣（市）區(qū)城市更新活動可參照本辦法執(zhí)行。

附件：1.福州市進一步推進“城市更新+”的支持措施

    2.福州市“城市更新+”協(xié)議搬遷工作規(guī)則

    3.福州市“城市更新+”工作領導小組

附件1

福州市進一步推進“城市更新+”的支持措施

為加快新時代有福之州、幸福之城以及有福州特色的現(xiàn)代化國際城市建設步伐，深入推進本市城市更新工作，提升省會城市的產(chǎn)業(yè)能級和宜居品質，現(xiàn)根據(jù)有關法律、法規(guī)和政策，結合本市實際，提出如下支持措施。

一、適用范圍

本措施適用于符合《福州市“城市更新+”實施辦法》的城市更新單元。

二、基本原則

（一）加強政府引導

科學編制城市更新專項規(guī)劃和城市更新單元實施方案，強化規(guī)劃引領管控，促進城市空間形態(tài)優(yōu)化、功能配套完善、區(qū)域環(huán)境改善，高質高效推進城市更新。

（二）創(chuàng)新改造方式

結合城市更新工作實際，探索城市更新單元的市場化運作模式，鼓勵在城市更新搬遷補償中優(yōu)先采取協(xié)議搬遷的方式，提高城市更新改造效率。

（三）依法依規(guī)實施

各區(qū)政府應嚴格依法開展群眾意愿調(diào)查、房屋征收或協(xié)議搬遷、土地出讓、用地監(jiān)督等相關工作，納入城市更新單元的土地應來源合法、權屬清晰。

三、具體措施

（一）協(xié)議搬遷或房屋征收方式實施改造

1.適用情形

綜合考慮當?shù)貐^(qū)域現(xiàn)狀、群眾意愿、社會穩(wěn)定風險等因素，涉及搬遷補償且采取協(xié)議搬遷或房屋征收方式實施城市更新改造的，適用以下規(guī)定。

2.實施程序

（1）宗地所在地區(qū)域的搬遷補償完成并形成“凈地”后，具備劃撥條件的，由自然資源和規(guī)劃部門履行相關流程后，將相應的土地使用權劃撥給實施業(yè)主；具備協(xié)議出讓條件的，由自然資源和規(guī)劃部門履行相關流程后，將相應的土地使用權協(xié)議出讓給實施業(yè)主；需通過政府公共資源交易平臺公開出讓的，由自然資源和規(guī)劃部門編制土地公開出讓方案，明確擬供宗地的出讓條件。

（2）為規(guī)范高效推進城市更新單元實施，自然資源和規(guī)劃部門可根據(jù)城市更新單元策劃方案，提出宗地所在地區(qū)域的開發(fā)、建設、設計以及產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)運營管理等城市更新相關要求；涉及歷史文化保護的，還應包括整體保護要求。上述要求應納入土地公開出讓方案。

支持實施業(yè)主按照上述內(nèi)容要求，以合法合規(guī)方式取得相應的土地使用權。

（3）自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)經(jīng)批準的土地公開出讓方案，采取公開方式確定土地使用權人。土地使用權人應在宗地成交后規(guī)定時限內(nèi)與自然資源和規(guī)劃部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

（二）其他方式實施改造

除前述改造方式外，以其他方式實施城市更新改造的，按照現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

四、附則

本措施自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

附件2

福州市“城市更新+”協(xié)議搬遷工作規(guī)則

第一條 為加快推動本市城市更新工作，依托群眾力量有序推進房屋搬遷改造，根據(jù)有關法律、法規(guī)和政策，并結合本市實際，制定本規(guī)則。

第二條 在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)實施城市更新活動過程中，采取協(xié)議搬遷方式對房屋實施搬遷改造并給予房屋所有權人補償?shù)?，按本?guī)則執(zhí)行。

第三條 本規(guī)則所稱協(xié)議搬遷，是指實施業(yè)主在開展城市更新搬遷補償過程中，按照《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平、誠信的原則與城市更新單元改造范圍內(nèi)的房屋所有權人協(xié)商并簽訂補償協(xié)議，實施房屋搬遷改造的工作模式。

第四條 本規(guī)則所稱實施業(yè)主，是指根據(jù)《福州市“城市更新+”實施辦法》規(guī)定的工作流程所確定的城市更新單元實施業(yè)主。

實施業(yè)主可以依法確定搬遷實施單位，承擔搬遷補償?shù)木唧w工作。委托搬遷實施單位的費用按本市房屋征收勞務費標準執(zhí)行。

第五條 實施業(yè)主組織房屋所有權人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構，協(xié)商不成的，通過隨機選定方式確定房地產(chǎn)價格評估機構，對安置房屋及改造范圍內(nèi)房屋進行價值評估。

第六條 實施業(yè)主結合城市更新單元實際情況和相關法律法規(guī)，按照經(jīng)審核通過的城市更新單元實施方案，制定房屋搬遷補償方案。房屋搬遷補償方案經(jīng)城市更新單元屬地區(qū)政府審定后，由屬地區(qū)政府或其指定部門在改造范圍內(nèi)公布。

第七條 實施業(yè)主根據(jù)經(jīng)審核通過的城市更新單元實施方案制定搬遷公告，公告內(nèi)容應當包括實施業(yè)主、搬遷實施單位、改造范圍、補償方案、簽約期限及生效比例、咨詢及投訴電話等相關事項。搬遷公告經(jīng)城市更新單元屬地區(qū)政府審定后，由屬地區(qū)政府或其指定部門在改造范圍內(nèi)公布。

第八條 實施業(yè)主對房屋所有權人的改造意愿進行征詢，對改造范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，并按照公布的房屋搬遷補償方案與房屋所有權人協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。

第九條 協(xié)議搬遷涉及土地使用權及房屋所有權變動的，經(jīng)依法補償，房屋所有權人應在搬遷補償協(xié)議中承諾放棄不動產(chǎn)權利，并同意委托實施業(yè)主代為注銷相關不動產(chǎn)權利。搬遷補償實行房屋安置的，由實施業(yè)主協(xié)助原房屋所有權人辦理安置房產(chǎn)權登記。

實施業(yè)主應當將搬遷補償協(xié)議簽訂情況以及相應結果等事項在改造范圍內(nèi)及時公布。在簽約期限內(nèi)，簽訂搬遷補償協(xié)議的戶數(shù)達到規(guī)定比例的，搬遷補償協(xié)議生效，各方當事人按照誠實信用原則履行協(xié)議；未達到規(guī)定比例的，終止協(xié)議搬遷程序。

第十條 實施業(yè)主與房屋所有權人經(jīng)充分友好協(xié)商，仍達不成搬遷補償協(xié)議的，應當充分尊重其意愿。

搬遷補償協(xié)議簽訂后，各方當事人不得擅自變更或撤銷；搬遷補償協(xié)議生效后，各方當事人應當按照約定全面履行各自義務。當事人一方不履行協(xié)議義務或履行協(xié)議義務不符合約定的，對方可通過民事訴訟要求其承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等民事責任。

第十一條 通過協(xié)議搬遷形成的“凈地”，具備劃撥或協(xié)議出讓條件的，實施業(yè)主可通過劃撥或協(xié)議出讓方式取得相應的土地使用權；需通過政府公共資源交易平臺以土地公開出讓方案（包含城市更新要求）方式公開出讓的，支持實施業(yè)主以合法合規(guī)的方式取得相應的土地使用權。

第十二條 本規(guī)則自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

附件3

福州市“城市更新+”工作領導小組

為加快新時代有福之州、幸福之城建設步伐，深入推進“城市更新+”工作，提升省會城市的產(chǎn)業(yè)能級和宜居品質，經(jīng)研究，決定成立福州市“城市更新+”工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）。具體名單如下：

組  長：尤猛軍 市人民政府市長

副組長：楊新堅 市委常委、市人民政府副市長

林中麟 市人民政府副市長、市財政局局長

成 員：郭建國 市發(fā)改委主任

吳建青 市自然資源和規(guī)劃局局長

羅若谷 市房管局局長

陳漠誠 市建設局局長

李小榮 市審計局局長

黃一川 市財政局副局長

金暉輝 市土地發(fā)展中心主任

黃建新 鼓樓區(qū)人民政府區(qū)長

陳 杰 臺江區(qū)人民政府區(qū)長

梁 棟 倉山區(qū)人民政府區(qū)長

林 濤 晉安區(qū)人民政府區(qū)長

領導小組下設辦公室，掛靠市自然資源和規(guī)劃局，辦公室主任由市自然資源和規(guī)劃局吳建青同志兼任，常務副主任由市土地發(fā)展中心金暉輝同志、市財政局黃一川同志兼任。

領導小組成員工作崗位如有調(diào)整變動，由相應崗位人員自然遞補，不再另行發(fā)文。